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不能抵押的不動產有：小產權房；農村自建房農村自建房；未取得房產證的商品房；房齡過老的商品房；面積過小的商品房。
《擔保法》第三十九條規定，抵押合同應當包括以下內容：
（一）被擔保的主債權種類、數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；
（四）抵押擔保的范圍；
（五）當事人認為需要約定的其他事項。抵押合同不完全具備前款規定內容的，可以補正。
